Ce qu’il faut savoir avant de louer ses locaux pro

L’article 71 du code de déontologie médicale prévoit que le médecin « doit disposer, au lieu de son exercice professionnel, d’une installation convenable et de moyens techniques suffisants ». Il ne doit en aucun cas « exercer la médecine dans des conditions qui puissent compromettre la qualité des soins et des actes médicaux ou la sécurité des personnes examinées ». Et c’est là que la location d’un local commercial présente divers avantages. Outre le fait de ne pas rogner sur votre capital pour vous installer confortablement et rapidement, vous conserverez en effet un budget à attribuer à vos équipements, contrats divers (logiciels, téléphonie/internet…), au personnel éventuel mais disposerez aussi de plus de flexibilité. Mais comment s’y prendre ?

Votre choix d’emplacement et de locaux devra être éclairé. En premier lieu, il est essentiel de tenir compte de la localisation en fonction de la patientèle que vous souhaitez reprendre ou développer selon votre activité. N’oubliez pas d’étudier les transports permettant d’accéder à votre cabinet. Ensuite, déterminer la surface du local et le nombre de pièces souhaités (si vous souhaitez vous associer par exemple) vous permettra de faire le tri parmi les offres. Techniquement encore, vous devrez vous assurer de l’accessibilité du cabinet aux personnes à mobilité réduite (normes ERP). Évidemment, veillez à ce que le loyer soit cohérent avec votre business plan, en incluant le dépôt de garantie – restitué dans un délai d’un mois, maximum deux, une fois la passation des clés faite lors de l’état des lieux de sortie en cas de déménagement – et les éventuels travaux d’aménagement à effectuer.

Vous avez trouvé une pépite ? Il est temps de parler contrat car, en tant que professionnel libéral, vous avez le choix entre trois baux en fonction de votre projet.

Le bail professionnel

Dédié aux professions libérales relevant du régime fiscal des bénéfices non commerciaux (micro-entrepreneurs), la durée minimale de ce bail est de six ans, et les loyers sont librement fixés par le propriétaire. Sa reconduction est tacite et pour la même durée. Et si votre patientèle venait à évoluer, que vous vous orientiez vers une association, l’intégration d’une MSP ou autre, vous pourrez prendre congé en respectant un préavis de six mois. Le propriétaire, en revanche, ne pourra résilier votre bail qu’à la fin de celui-ci, en respectant le même délai de préavis. Les congés devront être délivrés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier. Sauf clause contraire, la cession de bail est autorisée.

Le bail commercial

Ce bail s’adresse aux professionnels de santé qui sont soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux : cela peut être l’associé unique d’une EURL ou l’associé d’une société de personnes.

Le contrat s’étend sur neuf ans au minimum. Le loyer peut être revu tous les trois ans, et vous pouvez résilier son bail tous les trois ans également (préavis de six mois). La cession de bail est autorisée, sauf clause contraire.

Le bail mixte

Signer un bail mixte est obligatoire si le local médical fait partie d’un immeuble d’habitations. Pour exercer, il est nécessaire de récolter au préalable un accord communal personnel (dans les villes de plus de 200 000 habitants ou les villes de la petite couronne parisienne). Ce type de bail a une durée minimale de trois ans pour les personnes physiques et six ans pour les personnes morales. Le loyer est librement fixé par le propriétaire. Le préavis de résiliation est de six mois. La cession du bail n’est pas autorisée.

Dernier point, n’oubliez pas de faire figurer en sus, sur le bail, les modalités d’apposition d’une plaque professionnelle et d’une plaque de transfert en cas de déménagement ainsi que la possibilité d’une sous-location du cabinet en vue d’une collaboration libérale par exemple.